Gründen - Bauen - Wohnen

Was ist eine Genossenschaft?

Eine historische Idee

Die Idee ist nicht neu: Man tut sich zusammen, um ein Ziel gemeinsam zu erreichen. Genau das sind Genossenschaften: Zusammenschlüsse von (natürlichen und/oder juristischen) Personen, die gleiche oder ähnliche wirtschaftliche, soziale oder kulturelle Interessen verfolgen. Das Prinzip beruht auf den berühmten drei S: Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Solidarität. Diese Organisationsform lässt sich historisch weit zurückverfolgen: Sie war bereits den Römern bekannt, und auch im Mittelalter gab es Allmendgenossenschaften.

Zu ihrer eigentlichen Blütezeit kam die Genossenschaftsidee in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Zur Zeit der Industrialisierung entstanden vor allem aus der Arbeiterbewegung heraus die ersten Produktiv- und Konsumgenossenschaften, aber auch die ersten Wohn- und Baugenossenschaften. Ihr Ziel war es, für die Arbeiterschicht bessere Arbeitsbedingungen sowie gesunden und zahlbaren Wohnraum zu schaffen. Bereits 1919 wurde der Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz gegründet, der es sich zur Aufgabe machte, Know-how und Finanzierungshilfen für die junge Genossenschaftsbewegung zu vermitteln. Eine zweite grosse Gründungs- und Bauwelle folgte später, in der Zeit der grossen Wohnungsnot nach dem Zweiten Weltkrieg.

Dieser Elan schlief zwischenzeitlich etwas ein. Es folgte die Hochkonjunktur der Sechziger- und Siebzigerjahre, die zu einem Tummelfeld für private, profitorientierte Investoren wurde. Die Genossenschaften begannen zwar, Grosssiedlungen ausserhalb der Städte zu erstellen, doch der ganz grosse Boom war zu Ende. In den Achtzigerjahren kamen vor allem neue Wohnmodelle und Wohnformen auf, etwa die Idee selbstverwalteter Genossenschaften.

Eine kleine Renaissance der Wohnbaugenossenschaften lässt sich Ende des letzten Jahrhunderts beobachten – ein Aufschwung, der sich allerdings auf gewisse Regionen, etwa Zürich und die Westschweiz, konzentriert.

Mehr zur Geschichte der Genossenschaftsbewegung findet sich hier.

Eine aktuelle Marktchance

Und heute? Der Marktanteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist – mit Ausnahme von Zürich – rückläufig. Doch die Geschichte hat gezeigt, dass gerade schwierige Zeiten immer wieder einen Ansporn für Genossenschaftsgründungen gegeben haben. Natürlich lässt sich die aktuelle Wohnungsnot nicht mit der Situation nach den Weltkriegen vergleichen, doch insbesondere in den städtischen Zentren hat sich der Wohnungsmangel zugespitzt und die Preise hochgeschraubt.

Zeit also für neue Wohnbaugenossenschaften? Es gibt gute Gründe, weshalb gemeinnützig Bauen auch heute noch sinnvoll ist. Denn was 1916 funktionierte, als einige Arbeiter mit einem Zwänzgerlibeitrag die ABZ, heute die grösste Schweizer Baugenossenschaft mit knapp 5‘000 Wohneinheiten, ins Leben riefen, kann auch heute noch funktionieren:
Eine Genossenschaft zu gründen ist nicht schwierig! Gemeinnützige Wohnbauträger haben, wenn sie einem Dachverband angehören, bessere Rahmenbedingungen und Finanzierungsmöglichkeiten als gewinnorientierte Investoren. Diesen Vorteil gilt es zu nutzen.

Eine besondere Rechtsform

Die Mitgliedschaft in einer Wohnbaugenossenschaft ist etwas zwischen Miete und Wohneigentum: Die Genossenschaftsmitglieder kaufen ihre Wohnung nicht, sind aber durch ihr Anteilscheinkapital Mitbesitzer. Man spricht deshalb auch vom „dritten Weg“.

Wer sich für die Gründung einer Genossenschaft interessiert, sollte sich über die rechtlichen Besonderheiten dieser Organisationsform im Klaren sein.

Im Obligationenrecht (Art. 828-926) sind diese genau definiert. Hier die wichtigsten Punkte in Kürze:

  • Gegründet wird eine Genossenschaft mit der Genehmigung der Statuten durch die Gründungsversammlung und den Eintrag ins Handelsregister. Eine notarielle Beurkundung ist nicht notwendig.
  • Eine Genossenschaft ist für neue Mitglieder offen zu halten. Der Eintritt darf nicht übermässig erschwert werden.
  • Die Genossenschaft ist demokratisch organisiert. Alle Mitglieder haben, unabhängig von ihrer finanziellen Beteiligung (Anteilscheine) eine Stimme in der Generalversammlung.
  • Die Genossenschaft ist nicht gewinnorientiert. Ein Reinertrag kommt der Organisation zugute. Eine allfällige Verzinsung der Anteilscheine ist auf maximal sechs Prozent begrenzt.
  • Ausscheidende Mitglieder profitieren nicht vom Wertzuwachs der Genossenschaft. (Die Statuten können höchstens die Rückzahlung des eingezahlten Genossenschaftskapitals zum Nennwert vorsehen.)
  • Für Verbindlichkeiten haftet in der Regel allein das Genossenschaftsvermögen.
  • Bei der Auflösung der Genossenschaft ist ein allfälliger Liquidationsüberschuss für genossenschaftliche Zwecke oder zur Förderung gemeinnütziger Bestrebungen zu verwenden oder – falls die Statuten dies so vorsehen – unter den Genossenschaftsmitgliedern aufzuteilen.

Für die Mieterinnen und Mieter beziehungsweise für die Mitglieder bringt diese Rechtsform viele Vorteile mit sich:

  • Baugenossenschaften arbeiten wie erwähnt nicht gewinnorientiert. Sie verrechnen lediglich eine so genannte Kostenmiete, die den effektiven Aufwand umfasst. Mehr zur Kostenmiete findet sich in den Musterstatuten von Wohnbaugenossenschaften Schweiz und im Mietzinsreglement der Stadt Zürich. Die Mietzinse sind deshalb in der Regel wesentlich tiefer als im übrigen Wohnungsmarkt.
  • Die Mitglieder haben die Möglichkeit zur Mitsprache und Mitbestimmung oder gar zur Mitarbeit in den Gremien.
  • Genossenschaftsmieterinnen und -mieter geniessen eine hohe Wohnsicherheit mit einem sehr weit gehenden Kündigungsschutz.
  • Viele Baugenossenschaften sorgen für ein aktives Gemeinschaftsleben mit Anlässen, Freizeitangeboten und sozialen Dienstleistungen.